新築から設置されている高価な機械式駐車場を、故障もしていないのに撤去して平面化すると聞くと「何故？」と思う方はたくさんいらっしゃると思います。
この１０年程度で特に首都圏を中心に、自家用車の所有指向が大きく変化してきたことから、マンションが設置している駐車場の空き区画が目立つようになってきたのです。
空き区画であれば、使わなければいいだけで、撤去までする必要はあるのか？撤去には費用もかかるだろうし、また自家用車が増えた時にはどうするのか。という意見も駐車場問題を検討していると良く聞かれます。
駐車場収入が減ってきたときの検討手順
駐車場からの収入の減少は、管理費会計など管理組合財政に大きな打撃を与えるので、理事会で対応を議論するきっかけになっているのではないでしょうか。
その際の理事会での議論のステップの一例は、このような感じです。
- 住民アンケートで、空き区画が増えている要因や、潜在需要を調査をします。
- 「どのくらい使用料を下げれば利用したいか」という集計を取り、既存契約からの収入減よりも、新規使用料の増によって全体の収入が増えることが見込める場合は、使用料を引下げることも選択になるでしょう。
ただ、そうなる試算が得られるケースは稀だと思います。 - 車高の高い車を保有しているが、入庫できる区画がない。この場合は、例えば３段昇降式の機械式駐車場であれば、中段のパレットの位置をずらして実質的に２段式に改造するという方法があります。
一般的に改造費用はそれほど多額ではありませんが、現在メンテナンス契約をしている会社と相談が必要です。 - ２.も３.も難しいと判明したら、空き区画にも維持費用がかかるということを周知して、平面化の検討を開始します。
近年、自家用車の保有台数が減る傾向にあることは、国土交通省の統計でも示されていて、今後についても「機械式駐車場は金食い虫？」に記載した通り、トヨタグループのシンクタンクが更に減少傾向が強まる予測を立てていますので、これからまた駐車場の使用率があがるかも、という淡い期待をもとに様子見を続けるのではなく、現実を直視して対応策を考えるべきではないでしょうか。
空き区画にも維持費用がかかる？
機械式駐車場は、空き区画でも維持費がかかり続けていることを認識している方は、意外に少ないものです。
通常、年４～６回の定期点検が必要で、電装部品、チェーンやモーターなど駆動部品は消耗品なので、一定期間で交換が必要になります。また、金属製ですから、経年が進むと錆びや塗装の劣化などの補修も必要になってきます。そして30年程度で更新（入れ替え）となります。これは、空き区画かどうかに関係なく必要な費用です。
１区画当たりの修繕費については、国土交通省の修繕積立金ガイドラインの中で、参考値がでていますので、転載します。
| 機械式駐車場の機種 | 機械式駐車場の修繕工事費 （１台当たり月額） |
|---|---|
| ２段（ピット１段）昇降式 | 6,450円/台・月 |
| ３段（ピット２段）昇降式 | 5,840円/台・月 |
| ３段（ピット１段）昇降横行式 | 7,210円/台・月 |
| ４段（ピット２段）昇降横行式 | 6,235円/台・月 |
| エレベーター方式（垂直循環方式） | 4,645円/台・月 |
| その他 | 5,235円/台・月 |
これに、管理費に含まれる年間の点検費用（１区画当たり月額1,000～3,000円）を足した金額が、1区画当たりの維持コストの目安となります。
例えば、合計30区画ある３段昇降式の機械式駐車場で、3割（9区画）空きがあるとすると、年間で90万円前後無駄な維持費を払い続けている計算になります。
平面化の方法は？
では、平面化の方法は、どのようなものがあるでしょうか。
たまに、地上部だけを使うことにして、機械の稼働を止めて点検もやめてしまっているケースがありますが、定期点検を前提とした機械の上に車を乗せているの状態なので、きちんとピット内壁面に固定したブラケットで支えるなどしておかないと、最悪の場合、パレットの落下事故の可能性があります。点検をしていない設備で事故があれば、管理組合の責任問題にもつながるので、点検をやめた機械式駐車場を使い続けるのはお勧めできません。
残りの選択は、ピットを埋め戻して平面化する方法とピットに鋼板で蓋をする方法があります。
埋め戻しの方が費用は安くおさえられますが、建物の基礎の一部あるいは一体となっている場所では、埋め戻しに使う砕石などの重量によって建物の構造計算に影響が出るため、多くの場合選択できません。また平面化後に地盤沈下があった場合、追加で補修が必要になります。
鋼板で蓋をする方法は、場所を問わず対応が可能で、平面化後の地盤沈下の懸念もありません。ただ、空洞のピットが残りますので、ピットの雨水排出設備の定期点検は、引き続き必要です。
工事費用は、例えば上記の例で3列9区画の3段昇降式の機械を撤去して鋼板で平面化する場合、350-450万円程度のようですので、維持費の削減によって4、5年で工事費を回収ができるイメージです。
【空洞となったピットは、倉庫などに活用できない？】 機械式駐車場は、建築基準法上は工作物として、延べ床面積に入りませんが、空いたスペースを倉庫などに利用すると、延べ床面積に加算しなければならない場合があり、その場合は建築確認など諸届出が必要です。また、人が通常出入りするなら、避難経路の確保、消防設備の設置、照明・空調設備が必要になりますので、あまり現実的ではありません。
駐車場の附置義務には抵触しない？
駐車場の附置義務とは、かつて、都心部の駐車場不足により違法路上駐車問題が深刻化していた頃に、一定規模以上の建築物を新設する際に一定数以上の駐車場の設置義務を、各自治体が条例で定めたものです。
この附置義務が逆に空き駐車場問題をつくり始めていることから、近年、各自治体は、附置義務緩和の方向に動いており、既存の建築物が附置義務以下に駐車場を減らすことについても、比較的簡易な手続きで認められるようになっています。
まず、管轄の役所に相談し、手続きを確認しておくことをお勧めします。
いかがでしたでしょうか？
問題の先送りとなる現状維持は、管理組合の財政をじわじわと蝕んでいくことがあります。まずは現状をしっかり把握して、将来に向けた対策を考えてみてはいかがでしょうか。
＜管理組合応援団 団長＞