（１）のつづきです。
購入前に、財政、修繕、管理、理事会運営、住民コミュニティ５つの視点から、管理状況を事前に調べておくことをお勧めしています。
前の記事で、１．財政面、２．修繕面、３．管理面を解説しました。
残りの２つも見てみましょう。
４．理事会運営面
理事会がどれだけ機能しているかは、以下の項目でうかがい知ることができます。
- 理事会の開催頻度
- 管理規約／細則の改訂回数
- 理事の任期
理事会がどれくらいの頻度で開かれているか、総会の事業報告で知ることができます。月に一回開かれていて、住民宛てに理事会で議論されていることが毎回お知らせされているかをチェックしましょう。
これは、そのマンションの管理員さんに聞けば大抵わかります。マンション専用のSNSグループや、管理組合向けのコミュニケーションツールを継続的に使っているかどうかも把握できると思います。
掲示板の掲示物を見るだけで、理事会（理事長）から「知らせたい」という気持が伝わってくるものです。
また、管理規約や細則がどのくらい改訂されているかを調べてみましょう。この頻度が多いマンションも理事会活動が活発なマンションの特徴です。マンションの管理規約は、新築時の国土交通省が提示する「標準管理規約」に準じて作成されていますが、この標準管理規約もこの2－30年で大きな改訂が数回ありましたので、例えば築年数が10年以上であれば、1回以上管理規約は改訂されているのが普通です。
標準管理規約は、あくまで「標準」ですので、それぞれのマンションの特徴や考え方に合わせて改訂していくものです。
管理規約の改訂は特別決議ですので、決議のハードルはそれなりに高いものですが、これが苦も無くできる理事会は、住民から十分な信頼を得ていて、適切に機能していると言えるでしょう。
また、管理規約に理事の任期について定められていますが、２年任期で毎年半数が入れ替わる制度を採用している管理組合があります。
この制度にしているだけで、理事会活動が活発で適切に運営されている確率がぐっと高くなりますね。
５．住民コミュニティ面
コミュニティが健全に形成されているマンションは防災力や防犯力が強いといわれています。実際に住んでみないとわからないところもありますが、外部の人間が少しでも知ろうとする場合には、次のような点をチェックしてみましょう。
- 挨拶（外部の訪問者に対して、住民同士、住民と管理員や清掃員）
- 防災訓練の実施状況
- 住民専用のSNSグループや住民専用のオンライン掲示板があるか
挨拶については、実際に現地に訪問したときに自分で体感するのが一番でしょう。
防災訓練については、管理員さんにヒアリングしてみましょう。毎年の行事として、形式的でなく、実質的な訓練や防災意識を高める機会になっているかをヒアリングから感じ取ってみてください。
そして、SNSや住民専用のオンラインコミュニティがあるかについても管理員さんにヒアリングしてみましょう。外部の人間が実際に覗くことは難しいと思いますが、実際によく利用されているか、一部に人たちだけが利用しているものか、全く利用されていないかなどは、聞けるかもしれません。
コロナ禍で理事会や総会の実施が制限され、オンラインでのコミュニケーションが見直されています。少し前までは、利用しない人には、好ましくない方法として見られることもありましたが、今や老若男女問わずオンラインコミュニケーションの利点について否定する人は少なくなったのではないでしょうか。
いかがでしたでしょうか？中古マンションを購入する際に、事前に「管理状況」について知る方法についてご紹介しました。
2022年4月から、管理計画認定制度が始まります。民間の評価制度も普及が進めば、今後は中古マンションを購入するモノサシのひとつになってくるでしょう。
それらが普及するまでの間は、ご紹介した方法などで、「管理状況」を調べてみてください。
＜管理組合応援団 団長＞
